Coraz więcej osób zaczyna interesować się nieruchomościami jako sposobem na ulokowanie kapitału. Umiejętność oceny atrakcyjności nieruchomości jest podstawową umiejętnością rozsądnego i zyskownego inwestora.

 

Zgodnie z książką „Facility management” Artura Śliwińskiego i Bartłomieja Śliwińskiego (Wydawnictwo C.H. Beck, 2006) punktem wyjścia do oceny atrakcyjności lokalizacji nieruchomości może służyć siedem następujących cech otoczenia nieruchomości:

1) otoczenie makroekonomiczne
Cecha ta jest oceniana na podstawie analizy struktury i perspektyw gospodarczych całego kraju, ale warto przyjrzeć się również w wymiarze lokalnym (województwa, miasta, dzielnicy). Główne czynniki to:
• ogólny klimat przedsiębiorczości (wspieranie, obojętność, tłamszenie),
• wzrost i struktura gospodarki,
• stan rynku pracy,
• sytuacja dochodowa firm i konsumentów.

2) otoczenie socjodemograficzne
Zmiany struktury demograficznej i socjologicznej wpływają na sposób korzystania oraz możliwości znalezienia odpowiednich najemców lub kupców. Główne czynniki to:
• zaludnienie i jego zmiany,
• zmiany struktury dochodowej gospodarstw domowych,
• zmiany struktury wiekowej społeczeństwa (odmłodzenie/starzenie się ludności),
• zmiany struktury gospodarstw domowych.

3) otoczenie polityczne i prawne rynku nieruchomości
To właśnie stabilność polityczna i prawna systemu gospodarczego jest cechą przyciągającą długoterminowy kapitał inwestycyjny. Zmiany tego otoczenia są trudne do uniknięcia, a jednocześnie potrafią w sposób fundamentalny zmienić finansowe wyliczenia opłacalności inwestycji. Główne czynniki to:
• stabilność polityki makroekonomicznej (w tym m.in. bezpieczeństwo planowania finansowego, wspieranie inicjatyw gospodarczych, zmiany prawa gospodarczego),
• stabilność polityki fiskalnej (zmiany obciążeń podatkowych, poziom fiskalizmu),
• stabilność polityki zagospodarowania przestrzennego (kierunki rozwoju regionalnego i wymagania prawne związane z lokalizacją inwestycji w nieruchomość).

4) istniejąca infrastruktura
Infrastruktura umożliwia lepszą dostępność do czynników produkcji (gaz, energia elektryczna), jak też umożliwia lepsze komunikowanie się użytkowników nieruchomości z otoczeniem (klienci). Główne czynniki to:
• dostępność komunikacyjna (drogi, transport kolejowy, lotniczy),
• możliwość pozyskania mediów (energii elektrycznej, wody, gazu),
• infrastruktura aglomeracji (istnienie fachowego zaplecza administracyjno-usługowego dla prowadzonej działalności).

5) struktura rynku nieruchomości
Z punktu widzenia decyzji lokalizacyjnej istotne znacznie ma wielkość rynku (powierzchni biurowych, sklepowych itp.) oraz jego planowany rozwój. Wiele na to wskazuje, że ze względu na korzyści aglomeracji istnieje naturalna tendencja do przyciągania inwestycji do obszarów o dużej „masie”. Niemniej jednak warto pokusić się o podstawowy zakres analiz popytu i podaży (rozwój potrzeb klientów, stopień nasycenia rynku, ilość niewykorzystanej powierzchni, stopy zwrotu w danej lokalizacji).

6) wizerunek lokalizacji
Znaczenie „miękkich” czynników lokalizacji jest często niedoceniane. Jednak z coraz większą determinacją władze miast i regionów próbują poprawić postrzegany wizerunek własnego obszaru w oczach zarówno mieszkańców, jak i inwestorów. Oprócz czynników estetycznych znaczącą rolę odgrywać będą tutaj propozycje kulturalne, sportowe i wypoczynkowe oraz jakość ekologiczna regionu. Dodatkowo wymagane jest eksponowanie unikalnych cech danej lokalizacji.

7) specjalistyczne zaplecze rynku nieruchomości
Duże znaczenie w analizie atrakcyjności lokalizacji nieruchomości odgrywa dostępność źródeł finansowania inwestycji i działalności gospodarczej związanej z nieruchomością oraz specjalistyczny potencjał wiedzy o rynku (facility managera, menedżera projektu, architekta), a także firm budowlanych i usługowych z sektora nieruchomości.

Właściwa ocena nieruchomości polega na ocenie (subiektywnej lub eksperckiej lub pochodzącej z wywiadów) wymienionych powyżej cech atrakcyjności w skali 1-10, gdzie 1 to wartość najniższa. Wartość średnia określa orientacyjną atrakcyjność danej nieruchomości. Ułatwieniem w ocenie może być przyjęcie podziału na atrakcyjność niską (wartość średnia w zakresie 1-3,9), średnią (4-6,9) i wysoką (7-10).

Czynniki związane z atrakcyjnością lokalizacji są na ogól niezależne od działań zarządzających nieruchomością. Sytuacje, kiedy skala inwestycji budowlanej umożliwia celowe przeobrażenie otoczenia i zwiększenie atrakcyjności lokalizacji, ciągle jeszcze są rzadkie, ale w takich przypadkach możliwe jest podbicie kilku cech atrakcyjności.

Powyższa ocena nie jest jeszcze do końca miarodajną oceną. Po pierwsze, uzyskany wynik należy porównać z oglądanymi alternatywnymi nieruchomościami. Wynik 7,5 inaczej prezentuje się w otoczeniu nieruchomości 4-5, a inaczej w otoczeniu nieruchomości 9-9,5.

Po drugie, należy ocenić dodatkowy wymiar atrakcyjności nieruchomości zwany pozycją konkurencyjną. Na tym etapie poznawania nieruchomości należy przyjrzeć się następującym obszarom:

1) atrybuty fizyczne nieruchomości
Analizowany jest rodzaj konstrukcji, wiek nieruchomości, ograniczenia techniczne konstrukcji obiektu, obciążenia emisjami, zgodność z oczekiwaniami klientów, możliwości rozwoju nieruchomości.

2) poziom udogodnień
Oceniamy funkcjonalność nieruchomości, poziom świadczonych usług na terenie nieruchomości, istnienie systemów związanych z bezpieczeństwem, ochroną środowiska, utrzymaniem służb (np. recepcja), usługi świadczone użytkownikom czy poziom zarządzania nieruchomością.

3) koncepcja wykorzystania
Tutaj konieczne jest sformułowanie odpowiedzi na pytanie czy obecny sposób użytkowania nieruchomości jest optymalny z punktu widzenia funkcjonalności obiektu. Chodzi tutaj m.in. o powierzchnię całkowitą i jej podział, ilość miejsc parkingowych, ciągi komunikacyjne, wielkość powierzchni wspólnej.

4) udział w rynku
Oceniamy znaczenie nieruchomości na lokalnym rynku mierzone udziałem w rynku (liczbą wynajętych biur przez firmy, wysokością czynszu).

5) użytkownicy nieruchomości i ich struktura
Z punktu widzenia pozycjonowania nieruchomości na rynku istotne jest posiadanie długoterminowych kontraktów z solidnymi użytkownikami, wzmacniającymi wizerunek nieruchomości, jak również wpływów (terminowe płatności, małe przestoje).

6) rentowność nieruchomości
Analizowany będzie poziom wykorzystania nieruchomości, wysokość wskaźnika kapitalizacji przy przyjętym sposobie użytkowania, wysokość opłat i ich dynamika.

7) intensywność kapitałowa i stopień reinwestycji
Ostatni z czynników analizuje szybkość dekapitalizacji nieruchomości, co wiąże się zarówno ze spadkiem wartości użytkowej nieruchomości (lub podwyższonym poziomem kosztów utrzymania), jak też z długością cyklu życia nieruchomości o danej konstrukcji fizycznej.

Dalej procedura jest identyczna jak w przypadku poprzedniej oceny atrakcyjności nieruchomości: oceniamy każdy wymiar w skali 1-10, gdzie 1 oznacza wartość najniższą.

W tym momencie, dysponując dwoma liczbami obrazującymi atrakcyjność nieruchomości, można określić jej rzeczywiste miejsce w inwestycyjnym krajobrazie okolicy oraz prawdopodobnie najbardziej skuteczną strategię postępowania z nią (inwestować czy nie i jeśli tak, to jak bardzo).

— strategia inwestowania i wzrostu —
lokalizacja średnia, nieruchomość wysoka
lokalizacja wysoka, nieruchomość wysoka
lokalizacja wysoka, nieruchomość średnia

Należy sądzić, że w dłuższej perspektywie nieruchomość powinna dawać wysoką rentowność i nawet w przypadku, gdy w tej chwili sytuacja finansowa i płynność budzi wątpliwości, może to wynikać z uprzednio podjętych działań, a nie z charakterystyki nieruchomości. W tym przypadku główna strategia postępowania z nieruchomością brzmi: usuń słabe strony nieruchomości. Słabe strony zostały zidentyfikowane w drugim kroku oceny atrakcyjności.

— strategia przejścia —
lokalizacja wysoka, nieruchomość niska
lokalizacja średnia, nieruchomość średnia
lokalizacja niska, nieruchomość wysoka

Jeśli atrakcyjność lokalizacji jest wysoka, najlepszym wyjściem może okazać się likwidacja nieruchomości — grunt pod nią może być wart więcej niż przyszłe dochody. Jeśli obie wartości są średnie, inwestor ma nielichą łamigłówkę. Doświadczony inwestor przyjrzy się jeszcze raz dokładnie analizie w poszukiwaniu wskazówek — likwidować, bo nieruchomość nie ma przed sobą przyszłości, czy też zbudować udogodnienia i podbić wartość nieruchomości. Gdy atrakcyjność lokalizacji jest wysoka, inwestor powinien zastanowić się nad zmianą sposobu użytkowania nieruchomości — zmienić grupę klientów, którzy mieliby z niej korzystać.

— strategia wycofywania i likwidacji —
lokalizacja średnia, nieruchomość niska
lokalizacja niska, nieruchomość niska
lokalizacja niska, nieruchomość średnia

Najbezpieczniejszą strategią w tym przypadku jest obniżanie kosztów utrzymania przy równoczesnym rozglądaniu się za innym kupcem. W tym przypadku pozbycie się nieruchomości może być bardzo czasochłonne — wszak lokalizacja nie przyciąga, a i sama nieruchomość nie przekonuje do zakupu, a opłaty trzeba wnosić. Wdrożenie działań oszczędnościowych pozwala osiągnąć poziom „wychodzę na swoje”. Należy oczywiście uważać, żeby nie przesadzić, ponieważ kiepska nieruchomość w kiepskiej lokalizacji bez klientów wygląda naprawdę źle. Inwestor może również zastanowić się nad zmianą sposobu użytkowania nieruchomości, ale taka decyzja wymaga sporego doświadczenia, kreatywnego pomysłu i solidnego zaplecza finansowego. Nie każdy inwestor może sobie na to pozwolić.

Artykuł powstał na podstawie książki„Facility management” Artura Śliwińskiego i Bartłomieja Śliwińskiego (Wydawnictwo C.H. Beck, 2006). Wszelkie skróty i uzupełnienia za zgodą Wydawcy.

Autor: excluzive.pl